Zarówno zadatek jak i zaliczka są powszechnie wykorzystywane w umowach w celu zabezpieczenia interesu jej stron(y). Konsekwencje wyboru jednego z tych zastrzeżeń ujawnią się w sytuacji, gdy nie dojdzie do realizacji przedmiotu umowy. Który z nich będzie zatem dla nas korzystniejszym rozwiązaniem?

Czym jest zadatek?

Zadatek to określona kwota pieniędzy (mogą to być również rzeczy zamienne), wręczanych przy zawieraniu umowy. Skutki jego zastrzeżenia określa art. 394 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym:

§  1. W braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. 

§ 2.W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi.

§ 3.W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Skutki zastrzeżenia zadatku

Skutki określone w cytowanym przepisie będą miały miejsce wówczas, gdy kontrahenci nie umówili się w umowie inaczej co do konsekwencji prawnych wręczanych pieniędzy lub nic innego nie wynika z przyjętego zwyczaju.

Jeśli Strony nie chcą, aby pieniądze wręczone przy zawieraniu umowy były rozumiane jako zadatek, mogą zdefiniować je przykładowo jako zaliczkę, kaucję czy wadium, co pozwoli uniknąć skutków przewidzianych w art. 394 k.c.

Warto również pamiętać, że zastrzeżenie zadatku będzie skuteczne tylko wtedy, gdy nastąpiło fizyczne wręczenie przedmiotu zadatku.

Różnica między zadatkiem a zaliczką ujawni się, gdy nie doszło do wykonania przedmiotu umowy, konsekwencje takiej sytuacji będą uzależnione od tego, kto nie wywiązał się z realizacji umowy:

• gdy strona wręczająca zadatek nie wywiązała się z umowy, druga strona ma prawo zatrzymać otrzymany zadatek;
• gdy strona przyjmująca zadatek nie wykonała umowy, druga strona może żądać zwrotu podwójnej wysokości  zadatku.

W razie niewykonania umowy przez jedną ze stron, druga strona (która odstępuje od umowy) nie musi dopełniać żadnych dodatkowych obowiązków, aby zatrzymać zadatek lub żądać zwrotu jego podwójnej wysokości. W szczególności strona odstępująca od umowy nie musi w tym celu wykazywać, że poniosła szkodę, ani też wyznaczać kontrahentowi dodatkowego terminu na wykonanie zobowiązania.

Ważne: mimo braku wykonania umowy zadatek podlega zwrotowi (jak zaliczka) i nie aktualizuje się obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej, gdy:

1) strony zdecydowały się rozwiązać umowę,

2) żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności za niewykonanie umowy lub

3) obie strony nie ponoszą odpowiedzialność za niewykonanie umowy.

Wysokość zadatku

Jaka powinna być wysokość zadatku? Przepisy tego nie określają, na zasadzie swobody umów strony mogą potencjalnie określić zadatek choćby na połowę wartości świadczenia. Przyjmuje się jednak, że kwota zadatku ma odpowiadać niewielkiej części świadczenia, które ma spełnić jedna ze stron, stąd zwykle określa się go na 10% -30 % wartości świadczenia.

Modyfikacje kodeksowych zasad

Powołany wyżej przepis określający skutki prawne zastrzeżenia w umowie zadatku ma dyspozytywny charakter, co oznacza, że strony mogą odmiennie uregulować w umowie konsekwencje zastosowania tej klauzuli. Przykładowo strony mogą wprowadzić dodatkowe przesłanki prawa zatrzymania zadatku lub obowiązku zapłaty sumy dwukrotnie wyższej, czy dodatkowe okoliczności, w których odpada obowiązek zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.

Zadatek czy zaliczka?

W przeciwieństwie do zadatku, zaliczka nie została zdefiniowana w kodeksie cywilnym. Podobnie jak zadatek, stanowi ona pewną sumę pieniędzy uiszczanych przy zawieraniu umowy na poczet przyszłego wynagrodzenia. Zasadnicza różnica pomiędzy tymi pojęciami polega na tym, że w razie niewykonania umowy druga strona zobowiązana jest zwrócić otrzymaną zaliczkę w niezmienionej wysokości. Zaliczka nie daje nam więc uprawnienia do uzyskania dodatkowej rekompensaty (jak to się dzieje przy zastrzeżeniu zadatku).

Rozważając, czy wręczyć zadatek, czy zaliczkę, warto przede wszystkim zastanowić się nad ryzykiem towarzyszącym umowie. Z pewnością zadatek skuteczniej zabezpiecza interesy strony, która sumiennie dąży do wykonania umowy i motywuje drugą stronę do jej wykonania. Jeśli jednak po naszej stronie istnieje duże ryzyko, że nie wywiążemy się z postanowień umowy, wówczas korzystniejszym rozwiązaniem może być wybór zaliczki, która zostanie nam zwrócona w przypadku niewykonania umowy.

Autor: Monika Szymborska