Planując wynajem mieszkania, wielu właścicieli zastanawia się jak zabezpieczyć swoje interesy na wypadek nieuczciwego najemcy. Sposobem na zwiększenie ochrony właściciela jest zawarcie umowy najmu okazjonalnego.

Umowa najmu okazjonalnego ma stanowić odpowiedź na problem tzw. niechcianych lokatorów. Pozwala bowiem uniknąć długotrwałego postępowania sądowego o nakazanie eksmisji uciążliwych lokatorów, dlatego mimo dodatkowych formalności towarzyszących tej umowie, warto rozważyć jej wybór.

Do naszej kancelarii zgłaszają się Klienci z pytaniami o to, jak skutecznie zawrzeć umowę najmu okazjonalnego, w szczególności jakie wymogi formalne należy dopełnić. Poniżej w pigułce przedstawiamy najważniejsze elementy tej umowy i warunki związane z jej obowiązywaniem.  

Forma umowy najmu okazjonalnego

Po pierwsze, mitem jest twierdzenie, że zawarcie umowy najmu okazjonalnego jest skomplikowane i nastręcza większych trudności. Podstawową kwestią, o której trzeba pamiętać to prawidłowa forma umowy. Wbrew częstemu przekonaniu, nie musimy takiej umowy zawierać u notariusza (forma ta wymagana jest jedynie dla oświadczenia najemcy, załączanego do umowy, o czym poniżej).

Umowę najmu okazjonalnego zawieramy w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Takiej samej formy wymaga zmiana tej umowy. Umowa najmu okazjonalnego zawierana jest na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Co istotne, umowa dotyczy zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, co oznacza, że nie może być przedmiotem np. wynajmu lokalu usługowego.

Najem okazjonalny – Zmniejszona ochrona lokatorów

Do umowy najmu okazjonalnego nie stosuje się większości standardów ochrony lokatorów przewidzianych w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W przypadku eksmisji nie zachodzi obowiązek zapewnienia lokatorom lokalu socjalnego. Nie obowiązuje również okres ochronny przed eksmisją, który trwa od 1 listopada do 31 marca. Możliwe jest również zastosowanie eksmisji w stosunku do lokatorów objętych w ustawie szczególną ochroną (m.in. małoletni, bezrobotni).

Co należy dołączyć do umowy najmu okazjonalnego?

Do umowy najmu okazjonalnego należy dołączyć w szczególności:

1) oświadczenie najemcy, w którym dobrowolnie poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie określonym w żądaniu właściciela, wystosowanym po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego – to oświadczenie wymaga formy aktu notarialnego,

2) wskazanie innego mieszkania, w którym najemca będzie mógł zamieszkać, gdy będzie wykonana egzekucja obowiązku opróżnienia lokalu,

3) oświadczenie właściciela lub osoby posiadającej tytuł prawny do tego mieszkania, w którym wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w swoim lokalu mieszkalnym po zakończeniu najmu okazjonalnego.

Zgłoszenie najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego

Skorzystanie przez właściciela z przywilejów wynikających z najmu okazjonalnego lokalu mieszkalnego wymaga dopełnienia przez niego obowiązku zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Jeśli tego nie uczyni, do umowy nie będą miały zastosowania wyłączenia ochronne praw właściciela.

Na żądanie najemcy właściciel zobowiązany jest potwierdzić zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego.

Eksmisja niesolidnych lokatorów w przypadku najmu okazjonalnego

Jeśli po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokatorzy nie chcą opuścić mieszkania, właściciel może znacznie szybciej i skuteczniej dokonać eksmisji niż w przypadku tradycyjnej umowy najmu.

Jakie kroki powinien podjąć właściciel, aby poradzić sobie z niechcianymi lokatorami?

Pierwszy etap:

• Właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia mieszkania, w terminie nie krótszym niż 7 dni, liczonych od doręczenia żądania.
• Żądanie sporządzamy na piśmie z urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. Pamiętajmy o zachowaniu dowodu wysłania żądania przesyłką poleconą lub uzyskaniu dowodu jego doręczenia najemcy – może się nam przydać na dalszym etapie.

Drugi etap:

• Jeśli żądanie nie przyniosło oczekiwanego rezultatu, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności dołączonemu do umowy aktowi notarialnemu, w którym najemca dobrowolnie poddał się egzekucji.
• Do wniosku należy dołączyć żądanie opróżnienia lokalu, dowód jego doręczenia najemcy, dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do mieszkania oraz potwierdzenia zgłoszenia umowy do naczelnika urzędu skarbowego.

Co istotne, opisana wyżej procedura wyłącza konieczność prowadzenia przed sądem postępowania o eksmisję.

Podsumowując, z zawarciem umowy najmu okazjonalnego związane są zwiększone formalności, co często zniechęca właścicieli do wyboru tej opcji najmu. Jednak za nieco bardziej rozbudowaną procedurą przemawia możliwość zaoszczędzenia sobie w przyszłości problemów z niechcianymi najemcami.

Autor: Monika Szymborska